第三季度上海办公楼及零售物业空置率均环比下降，办公楼交易重回主导地位

近日，多家商业地产机构发布2025年第三季度上海房地产市场报告，数据显示，报告期内办公楼与零售市场的空置率均录得环比下降。

办公楼空置率环比下降

仲量联行的报告显示，2025年三季度，上海全市甲级办公楼的净吸纳量录得19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求仍是办公楼市场主要需求来源，部分行业展现扩张需求。

CBRE世邦魏理仕的报告显示，本季度市场延续上季度缓步复苏态势，净吸纳量环比微升6.7%。前三季度累计净吸纳量达27万平方米，已超越去年全年水平。

值得关注的是，第三季度全市办公楼的空置率环比下降。CBRE的报告显示，第三季度上海办公楼整体空置率环比微降0.1个百分点。

仲量联行的报告显示，得益于成本驱动型需求以及本季度无新增供应，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点；来自产业园区与远郊租户的升级需求推动非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点。

从区位表现来看，CBRE的报告显示，第三季度五角场跃居首位，主要来自字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬迁需求；淮海中路位列第二，增长动力来源于保险等金融公司的推动，其中太平洋新天地中心在本季度最为活跃；陆家嘴排名第三，以金融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行业及金融行业构成其核心需求来源。

租金方面，第三季度办公楼的租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方。CBRE认为，受新项目持续入市的影响，租金水平短期内仍将承压。

世邦魏理仕中国区办公楼租赁交易负责人张越表示：“未来六个月，上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米的新增供应，其中华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级优质物业将成为市场焦点。尽管竞争压力依然存在，但由于前三季度金融业、TMT(人工智能、电商及系统解决方案等企业)与消费品零售业的升级搬迁与扩租带来了租赁需求的增长，预计市场活跃度将维持稳定。值得关注的是，近期出台的《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》为存量资产转型提供了新路径，允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态，这一政策创新与产业需求形成合力，将加速市场去化。随着‘十四五’规划收官，市场正期待‘十五五’规划在政策端释放更多红利，进一步优化存量资产运营环境。”

多个商场迎来第四季度“开门红”

零售物业的租赁需求也保持活跃。

仲量联行的报告显示，2025年第三季度，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子的租赁需求保持活跃。尽管本季度无新增供应，上海市区仍录得约10.55万平方米的净吸纳量。

与此同时，2025年第三季度，上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点，主要受益于品牌方对旗舰店及概念店选址需求的持续升温。仲量联行的报告显示，此类门店正日益成为品牌提升形象、打造独特消费体验的重要载体。此外，入境游与国内旅游持续回暖，带动南京东路、新天地、淮海路等游客密集商圈租赁活跃度显著回升，净吸纳量明显提高。2025年第三季度，非核心商圈租赁活动也有一定进展，平均空置率环比下降0.6个百分点。

值得关注的是，多个商业地产企业披露的国庆中秋假期数据显示，多个商场迎来第四季度“开门红”。

如新世界发展（00017.HK）于10月9日发布的消息显示，国庆中秋假期K11内地商场业务表现强劲，整体销售同比增长23%。其中珠宝黄金类表现最为亮眼，同比增长45%。其中，广州汉溪K11购物艺术中心于假期前的9月29日正式开幕，在首个黄金周期间表现卓越，开业仅一周便累计吸引客流接近70万人次。此外，广州K11购物艺术中心在品牌升级后的首个国庆黄金周整体业绩同比增长近47%，多个奢侈品牌及重点业态销售额创开业以来新高。

恒隆地产（00101.HK）10月9日披露的数据显示，恒隆地产旗下内地物业组合于国庆黄金周前四日租户销售额同比增长约15%，增长最突出的分别是武汉恒隆广场及上海港汇恒隆广场，租户销售额分别激增逾70%及50%。10月1日至4日，整体内地物业组合同比上升3%。其中，无锡及武汉的恒隆广场首四日客流较去年同期增幅均超20%。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“尽管整体零售市场仍面临挑战，随着国家继续支持服务消费、以旧换新及个人消费贷款贴息等政策，市场信心有望稳步修复。预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃。”

办公楼交易重回主导地位，大宗交易热度持续回归核心区域

从投资市场来看，2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势。多家商业地产机构的报告均显示，办公楼交易重回主导地位，市场活跃度较上季修复好转，投资者对稳健现金流的追求已成为驱动交易的核心逻辑。

值得一提的是，中邮保险领投的上海博华广场项目于第三季度末成功交割，澎湃新闻（www.thepaper.cn）此前独家报道，该交易的对价约108亿元。仲量联行的报告指出，该项目的成功交割不仅刷新近两年单笔交易纪录，更成为市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏曙光。

从需求端结构看，仲量联行的报告显示，投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，印证市场仍以资本配置驱动为主。高净值投资者与各类企业买家持续活跃，展现出对上海大宗资产长期增值潜力的信心。从区域分布看，中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着宏观经济政策持续发力、外资配置意愿回升、以及核心地段稀缺资产持续释放，预计上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势。”

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“上海物业投资市场预计将延续活跃度修复态势，核心资产与特殊机会并行发展的特征将愈发凸显。机构投资者将持续聚焦核心区位、运营稳定的零售物业与长租公寓资产；企业买家基于自用发展与投资需求继续释放购买力；个人买家则依托法拍渠道在散售物业等中小体量资产领域寻找投资机会。多元投资主体的共同参与将为市场注入更多韧性与活力。”